La presenza di muffa all’interno di una casa in affitto rappresenta una problematica che può avere conseguenze rilevanti sia dal punto di vista sanitario che giuridico. Le spore della muffa possono infatti causare disturbi respiratori, allergie e peggioramento delle condizioni di salute degli occupanti, oltre a compromettere l’integrità e il valore dell’immobile. È dunque fondamentale individuare con precisione le cause dell’insorgenza della muffa per attribuire correttamente le responsabilità economiche legate alla sua rimozione e agli eventuali danni derivati dall’infestazione.
Origine della muffa: la chiave per stabilire la responsabilità
La determinazione della responsabilità per la rimozione della muffa ruota interamente attorno all’accertamento dell’origine del problema. Il Codice Civile e la giurisprudenza consolidata prevedono che la spesa sia attribuita al soggetto che con il proprio comportamento o con la propria negligenza ha causato la formazione della muffa. In particolare, l’articolo 1578 del Codice Civile sancisce che i vizi dell’abitazione che “diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito” sono a carico del locatore e danno diritto al risarcimento per il conduttore, qualora questi comportino danni alla salute o all’utilizzo dell’immobile.
Cause strutturali
- Infiltrazioni d’acqua provenienti dalla copertura, dai muri o dal piano superiore.
- Scarsa isolamento termico delle pareti che provoca condensa persistente.
- Difetti costruttivi originari che favoriscono la stagnazione di umidità.
In tutti questi casi, la muffa è riconducibile a cause strutturali dell’immobile. La responsabilità della rimozione e dei costi di ripristino ricade sul proprietario o locatore, che dovrà provvedere non solo a eliminare la muffa ma anche a risolvere il problema alla radice per evitare che si ripresenti. Qualora il locatore non intervenga tempestivamente, l’inquilino ha diritto alla riduzione del canone, alla risoluzione del contratto di locazione e al risarcimento dei danni subiti a causa della vivibilità ridotta della casa.
È importante precisare che il locatore potrebbe essere sollevato da tale responsabilità solo se dimostra che:
- Il locatario era consapevole del problema al momento della stipulazione del contratto.
- Il locatore stesso ignorava in buona fede la presenza del vizio.
- La muffa è stata causata dal comportamento scorretto del conduttore.
Errate abitudini dell’inquilino
- Scarsa ventilazione degli ambienti, soprattutto dopo l’uso della cucina o del bagno.
- Stendere il bucato all’interno dell’appartamento senza aerare adeguatamente.
- Ostruzione volontaria delle prese d’aria o malfunzionamento intenzionale di dispositivi di ventilazione.
Se la muffa si è sviluppata a causa di comportamenti negligenti o errati nella conduzione dell’appartamento, la responsabilità economica grava sull’inquilino. Sarà quindi il conduttore a dover sostenere i costi per la rimozione e la riparazione degli eventuali danni al bene locato, compresi quelli permanenti che pregiudicano il valore dell’immobile. In presenza di controversia, l’onere della prova spetta al proprietario: egli deve dimostrare in modo inequivocabile che la muffa sia stata provocata dalla cattiva gestione dell’abitazione da parte dell’inquilino. In assenza di tale prova, la responsabilità rimane in capo al locatore.
Il procedimento per la risoluzione delle controversie
Nel caso in cui le parti coinvolte – proprietario e inquilino – non riescano a trovare un accordo sulla responsabilità della formazione della muffa, è possibile fare ricorso ad appositi organi di conciliazione in materia di locazione, un procedimento gratuito e volto a facilitare la mediazione tra le parti. Se nemmeno questo strumento si rivela efficace, si può promuovere un’azione giudiziale davanti al tribunale competente, con l’assistenza di un avvocato specializzato.
Le polizze assicurative sulla casa, sia a tutela della proprietà sia a protezione giuridica per il locatario, possono fornire copertura in caso di controversie relative all’attribuzione della responsabilità per la muffa, a patto che il danno sia riconducibile a eventi specificamente indicati e adeguatamente documentati.
Un elemento decisivo, in ogni caso, resta la produzione di prove circostanziate — come perizie tecniche e relazioni di esperti sull’origine della muffa — che consentono di acquisire un quadro oggettivo e giuridicamente valido per la valutazione del caso.
L’importanza della prevenzione e della comunicazione
Per evitare la comparsa della muffa e i conseguenti conflitti relativi alla ripartizione delle spese, è fondamentale promuovere prassi abitative corrette, una manutenzione costante e una comunicazione trasparente tra locatore e conduttore. Il locatore dovrebbe assicurarsi che l’appartamento, al momento della consegna, sia libero da vizi e predisporre controlli periodici all’impianto idraulico, agli elementi strutturali, agli infissi e alle superfici esposte all’umidità.
L’inquilino, dal canto suo, è tenuto a rispettare le regole di buona conduzione dell’appartamento: aerare regolarmente i locali, evitare di ostacolare gli impianti di ventilazione, non causare ristagni d’umidità con comportamenti scorretti. In presenza di segni di muffa, la tempestiva segnalazione al proprietario e la documentazione dello stato dell’immobile sono essenziali per tutelare i propri diritti e chiarire la responsabilità all’origine del problema.
Implicazioni legali e tutela del bene locato
La presenza di muffa può configurare un viziodell’immobile ai sensi della locazione, e in casi gravi l’inquilino può chiedere la risoluzione del contratto. La legge, attraverso l’art. 1578 c.c., offre robusti strumenti di tutela soprattutto quando la salubrità e la vivibilità dell’abitazione risultano compromesse da ragioni indipendenti dalla condotta dell’inquilino.
In presenza di difetti strutturali gravi, il conduttore può ottenere la restituzione parziale dei canoni versati, la riparazione delle parti danneggiate e il risarcimento per eventuali danni patrimoniali e non patrimoniali subiti, ad esempio in caso di danni alla salute o al mobilio.
Nel caso contrario, se la muffa è stata provocata da negligenza dell’inquilino, egli non solo dovrà sostenere tutte le spese per la rimozione e la prevenzione del problema, ma rischia di dover compensare il proprietario per i danni permanenti che riducono il valore dell’immobile.
Da ricordare, infine, che le controversie in materia di muffa sono frequenti a causa della difficoltà nell’accertare l’origine del problema. Per questo è consigliabile, sia al locatore che al conduttore, consultare preventivamente tecnici abilitati e avvalersi di consulenti legali in caso di disaccordo.
La corretta gestione della muffa in una casa in affitto costituisce dunque un elemento cruciale non solo per la tutela della salute, ma anche per la salvaguardia dei diritti e degli interessi economici delle parti coinvolte, rendendo indispensabile la trasparenza, la documentazione e la collaborazione nella risoluzione del problema.
